KLANT College van Rijksadviseurs & Gemeente Zwolle LOCATIE Zwolle, Nieuwe Veemarkt

De Ontwerpprijsvraag biobased en natuurinclusief bouwen op de Nieuwe Veemarkt in Zwolle is georganiseerd door het College van Rijksadviseurs en is onderdeel van het programma Een nieuwe bouwcultuur. Doel van dit initiatief is om vernieuwing en versnelling samen te laten vallen met de verduurzaming en verfraaiing van de woningbouw, waarbij de bouw in balans is met zijn natuurlijke omgeving. Binnen het plan introduceert And The People met het Community Land Trust model een sociaal en organisatorisch fundament dat ervoor zorgt dat zowel lokale perspectieven en belangen én het algemene belang aan de basis staan van het ontwerp, ontwikkeling en beheer van de fysieke en sociale infrastructuur. Een inclusieve leefomgeving die recht doet aan lokale en maatschappelijke waarden.

Consortium en verloop prijsvraag

Samen met Studio Nauta, Mulder Zonderland, Solid Timber, Studio Joost Emmerik, Treetek, DWA, BC Materials en And the People deden we mee aan de voorselectie (54 aanmeldingen), de eerste ronde waarin we een visie mochten opstellen en een tweede ronde waarin we – met nog twee andere ontwerpteams – ons plan verder mochten uitwerken. Deze laatste drie plannen werden tentoongesteld in Zwolle en gepresenteerd aan de jury. Waarbij ons plan het winnende plan is. Quote juryrapport: “De jury wijst het plan Nieuwe Veenmarkt unaniem aan als winnaar van de prijsvraag. Dit plan overtuigt het sterkst op alle onderdelen. Alles komt aan bod in dit integrale en inclusieve plan, dat getuigt van zowel idealisme als realiteitszin.”

Het plan
Met de Nieuwe Veenmarkt creëren we een inclusieve woonomgeving, waar de gebouwen onderdeel zijn van het landschap. In ons ontwerp groeit de natuur door het blok heen: tussen, op, aan, rondom en zelfs onder de gebouwen, waardoor bijzondere leefgebieden ontstaan voor veel verschillende dieren en planten. We tillen de gebouwen iets op, zodat een doorwaadbaar gebied ontstaat voor flora en fauna. Voor de bouw van de woningen gebruiken we hernieuwbare biobased materialen uit de omgeving: hout uit de Sallandse bossen, leem uit de omgeving van de IJssel en vlas van boeren uit het ommeland. Ondanks de hoge dichtheid is de natuur overal.

Nieuwe woonvormen: Community Land Trust-model

Levendige en hechte gemeenschappen, waar mens er voor elkaar zijn, faciliteer je niet met alleen maar prettige verblijfs- en ontmoetingsplekken. Daar moet je meer voor doen. In de Nieuwe Veenmarkt willen we samen met de gemeente organiseren dat bewoners actief kunnen bijdragen aan het versterken van de leefcondities voor allen. Dit doen we met het Community Land Trust Nieuwe Veenmarkt.

Een Community Land Trust is een non-profit, democratische organisatie, die de langetermijnbelangen van bewoners, buurt, gemeente én het algemeen belang van een gebied vertegenwoordigt. Deze vorm van eigenaarschap en zeggenschap wordt wereldwijd succesvol ingezet om marktspeculatie tegen te gaan en betaalbaarheid te beheersen. Om woningen, sociale infrastructuur en openbare ruimte te ontwikkelen en gemeenschappen aan een plek te verbinden.

Ons voorstel is om conform het Community Land Trust model vijf verenigingen op te richten, waarbij wij de oprichting begeleiden. In deze verenigingen worden eigendom en zeggenschap over verschillende onderwerpen geregeld en afspraken vastgelegd. Met de gemeente en de leden zelf maken we straks een verdere invulling van de verenigingen definitief.

In deze vereniging leggen we het zeggenschap vast over de vaststelling van ambities voor de buurt, de langetermijnvisie, beleid en strategie op basis van de belangen van bewoners, buurt en het algemeen belang. Hieronder vallen ook de betaalbaarheid van de woningen, de toelating voor sociale huur, het concept voor deelmobiliteit en de invulling van de buurthub. Binnen de vereniging hebben bewoners 1/3 zeggenschap, de buurt 1/3 en het algemeen belang 1/3. Iedere bewoner van de Nieuwe Veenmarkt, huurders en kopers, wordt automatisch lid. Voor de buurt kunnen omwonenden, bedrijven uit de buurt, andere Zwollenaren en belanghebbenden lid worden. Denk bij het algemeen belang aan leden die aantoonbaar voor een publiek belang uitkomen, zoals de gemeente, de Rijksbouwmeester en belangenorganisaties van natuur en cultuur. Ons voorstel is dat deze vereniging ook opdrachtgever is van de ontwikkel- en beheermaatschappij, waarbinnen bijvoorbeeld het bouwteam valt.
Deze vereniging legt zeggenschap vast over het organiseren van 50 procent blijvend betaalbare woningen: 20% sociale huur (blok A), 20% middeldure huur categorie 1 (blok B en C) en 10% wooncoöperatie (blok E). De eigenaren van deze typologieën zijn automatisch lid van deze tweede vereniging. Hierin worden bijvoorbeeld voorstellen voor toewijzingsbeleid voor nieuwe bewoners ontwikkeld. Voor de sociale huur is de basisopzet om het eigendom van de woningen onder te brengen bij een sociale woningcorporatie die deze volgens sociale huurvoorwaarden aanbiedt.. Voor de middeldure huur koopt een investeerder of belegger de woningen met de garantie van antispeculatiebeding en een middeldure huurprijs. Het toewijzingsbeleid van beide type huurwoningen volgt beleid, wet- en regelgeving, maar kan worden uitgebreid met specifieke voorwaarden die deze vereniging heeft vastgesteld. Bij de wooncoöperatie is het idee om het eigendom van de woningen en van de grond los te koppelen. De wooncoöperatie koopt en verhuurt de woningen als collectief aan leden. De grond blijft voorlopig in eigendom van de gemeente, maar wordt op afbetaling aan de wooncoöperatie verkocht (via een erfpachtcanon-constructie). Na de afkoop van de grond wordt het budget ingezet voor sociale activiteiten. De wooncoöperatie maakt afspraken over huur en de jaarlijkse indexatie conform CPI of NHG. Ons voorstel is om ook een wooncoöperatie op te richten voor woningen voor specifieke doelgroepen met een zorgvraag.
Deze vereniging legt afspraken vast over mobiliteit, nu en in de toekomst. De hub wordt nu ontwikkeld met een parkeercapaciteit op basis van de huidige kaders in de uitvraag. Ook is er ruimte gereserveerd voor een fietsenstalling, fietswerkplaats en voor deelmobiliteit. We stellen voor dat de gemeente eigenaar wordt van het gebouw en ruimte verhuurt aan de Mobiliteitsvereniging Nieuwe Veenmarkt. De overcapaciteit aan parkeerplekken zorgt voor inkomsten voor de afbetaling van de investering van de hub en later bijvoorbeeld voor de vloot van deelmobiliteit of het beheer van de fietswerkplaats. Inkomsten kunnen ook worden gebruikt als reservering voor een toekomstige functieverandering bij afname van de parkeervraag
Deze vereniging organiseert de zeggenschap over de openbare ruimte, de galerijen, de buurtruimte in de hub en de programmering hiervan. De gemeente is eigenaar van de grond en van de buurtruimte, maar draagt grond symbolisch over voor €1 en geeft daarmee zeggenschap en de verantwoordelijkheid voor beheer en onderhoud aan de Vereniging Zwolse Ruimte. Leden betalen een financiële bijdrage via servicekosten. Afspraken over het gebruik van de Zwolse Ruimte worden vastgelegd in het playbook Zwolse Ruimte, en vastgesteld door de Community Land Trust Vereniging Nieuwe Veenmarkt.
De basis is een traditionele VvE, maar dan met de insteek ‘Nieuwe Bouwcultuur’. De leden hebben zeggenschap over circulariteit bij beheer en onderhoud. Deze vereniging bestaat uit alle woningeigenaren (1 woning = 1 stem). De leden maken afspraken over bouwonderdelen zoals de structuur, de schil en gedeelde installaties. Materiaalpaspoorten worden gebruikt om bouwonderdelen circulair in te zetten bij einde levensduur. De vereniging kan het beheer organiseren over een klein productiebos op de Sallandse zandgronden 30 km van Zwolle voor de 30 jaar cyclus van de gevels en de balkonvloeren. De afspraken over de levensduur van gebouwonderdelen, het gebruik en beheer van installaties en verandering aan woningen